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【關鍵詞】
　　房屋租賃合同 權利瑕疵擔保責任 合同(tong)解(jie)除(chu) 抗訴
　　【要旨】
　　出租人履行房(fang)屋(wu)租賃(lin)合同(tong)，應(ying)當保證租賃(lin)物(wu)符合約定的(de)用途。租賃(lin)物(wu)存在權利瑕疵并導(dao)致房(fang)屋(wu)租賃(lin)合同(tong)目的(de)不能實現時，承租人有(you)權解(jie)除(chu)房(fang)屋(wu)租賃(lin)合同(tong)。檢察機關(guan)在辦案中應(ying)當準確適用關(guan)于合同(tong)解(jie)除(chu)的(de)法律(lv)規定，保障當事(shi)人能夠(gou)按照法定條件(jian)和(he)程(cheng)序(xu)解(jie)除(chu)合同(tong)。
　　【基(ji)本案情(qing)】
　　2012年9月，某(mou)(mou)(mou)地產公司與向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴、鄧(deng)某(mou)(mou)(mou)輝等拆遷(qian)戶(hu)分別簽訂(ding)《房(fang)屋(wu)拆遷(qian)補(bu)償及產權(quan)調換(huan)(huan)安(an)置(zhi)協(xie)議》，約定對向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴、鄧(deng)某(mou)(mou)(mou)輝等拆遷(qian)戶(hu)所屬房(fang)產實施產權(quan)調換(huan)(huan)拆遷(qian)。2017年10月，某(mou)(mou)(mou)地(di)產(chan)公(gong)(gong)司與(yu)向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴(gui)(gui)、鄧某(mou)(mou)(mou)輝分(fen)別(bie)簽訂《門(men)面(mian)接房(fang)(fang)協(xie)議(yi)書》，兩份(fen)協(xie)議(yi)約定安置(zhi)的(de)房(fang)(fang)產(chan)為(wei)案(an)(an)(an)涉(she)(she)同一(yi)門(men)面(mian)房(fang)(fang)。其(qi)(qi)后(hou)，某(mou)(mou)(mou)地(di)產(chan)公(gong)(gong)司通知(zhi)向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴(gui)(gui)、鄧某(mou)(mou)(mou)輝撤銷(xiao)前(qian)述(shu)兩份(fen)協(xie)議(yi)，并重新作(zuo)出拆遷安置(zhi)分(fen)配方案(an)(an)(an)，將案(an)(an)(an)涉(she)(she)門(men)面(mian)房(fang)(fang)安置(zhi)給(gei)向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴(gui)(gui)，隔(ge)壁門(men)面(mian)房(fang)(fang)安置(zhi)給(gei)鄧某(mou)(mou)(mou)輝。此(ci)后(hou)，向(xiang)某(mou)(mou)(mou)貴(gui)(gui)與(yu)某(mou)(mou)(mou)地(di)產(chan)公(gong)(gong)司辦理案(an)(an)(an)涉(she)(she)門(men)面(mian)房(fang)(fang)交(jiao)房(fang)(fang)手續(xu)并實際占有(you)使(shi)用(yong)案(an)(an)(an)涉(she)(she)門(men)面(mian)房(fang)(fang)，但(dan)鄧某(mou)(mou)(mou)輝以其(qi)(qi)與(yu)某(mou)(mou)(mou)地(di)產(chan)公(gong)(gong)司簽訂《房(fang)(fang)屋拆遷補償(chang)及產(chan)權(quan)調換(huan)安置(zhi)協(xie)議(yi)》為(wei)由(you)，主張其(qi)(qi)為(wei)案(an)(an)(an)涉(she)(she)門(men)面(mian)房(fang)(fang)權(quan)利人(ren)。2018年5月1日，出租(zu)人向某貴與承租(zu)人陳(chen)某簽(qian)訂《房屋租(zu)賃(lin)協議》，將案涉門面房出租(zu)給陳(chen)某，租(zu)期三年，第一年租(zu)金59900元，第二年62500元(yuan)，第三年62500元，保證金1000元(yuan)，陳(chen)某已交納保證金1000元(yuan)及第(di)一年(nian)的第(di)一期租金29900元。門(men)面房交(jiao)付(fu)后，陳(chen)某(mou)(mou)即開始裝(zhuang)修。裝(zhuang)修中，案外人鄧某(mou)(mou)輝及家人以(yi)其享有訟爭門(men)面房權屬為由，多次強行阻止(zhi)陳(chen)某(mou)(mou)施工(gong)。陳(chen)某(mou)(mou)多次報警，經當地派出所(suo)多次協調未果，陳(chen)某(mou)(mou)被(bei)迫(po)停止(zhi)裝(zhuang)修。其后，陳(chen)某(mou)(mou)要求解除(chu)《房屋租賃(lin)協議》，向(xiang)某(mou)(mou)貴不同(tong)意，并拒絕接收(shou)陳(chen)某(mou)(mou)交(jiao)還的(de)鑰匙。
　　2018年7月10日(ri)，陳某將向某貴(gui)起(qi)訴(su)至重慶市(shi)彭水苗(miao)(miao)族(zu)(zu)(zu)土家(jia)族(zu)(zu)(zu)自治縣人(ren)(ren)(ren)民法院(yuan)，請(qing)求判(pan)(pan)令：解除雙方簽(qian)訂(ding)的(de)《房(fang)屋(wu)租賃協議》；向某貴(gui)退還(huan)租金、保證(zheng)金并賠償損(sun)失。重慶市(shi)彭水苗(miao)(miao)族(zu)(zu)(zu)土家(jia)族(zu)(zu)(zu)自治縣人(ren)(ren)(ren)民法院(yuan)認(ren)定(ding)，《最(zui)高人(ren)(ren)(ren)民法院(yuan)關于(yu)審(shen)理(li)城鎮房(fang)屋(wu)租賃合(he)同(tong)糾(jiu)紛(fen)案(an)件具體應(ying)用法律若(ruo)干問題的(de)解釋》第八條規定(ding)，租賃房(fang)屋(wu)權(quan)(quan)屬有(you)爭議的(de)，承租人(ren)(ren)(ren)可以解除合(he)同(tong)。雖然案(an)外人(ren)(ren)(ren)鄧(deng)某輝阻止陳某使用案(an)涉(she)房(fang)屋(wu)，但(dan)是并無證(zheng)據證(zheng)明(ming)其(qi)對案(an)涉(she)商鋪享有(you)所有(you)權(quan)(quan)，其(qi)干涉(she)承租人(ren)(ren)(ren)租賃使用屬于(yu)侵(qin)權(quan)(quan)行為，不屬于(yu)上述司法解釋規定(ding)的(de)租賃房(fang)屋(wu)權(quan)(quan)屬有(you)爭議的(de)情形。據此，重慶市(shi)彭水苗(miao)(miao)族(zu)(zu)(zu)土家(jia)族(zu)(zu)(zu)自治縣人(ren)(ren)(ren)民法院(yuan)作出一審(shen)判(pan)(pan)決(jue)，判(pan)(pan)令：駁回陳某的(de)訴(su)訟(song)請(qing)求。
　　一審(shen)判決(jue)作出后，雙方當(dang)事人均(jun)未提出上(shang)訴(su)，一審(shen)判決(jue)生(sheng)效。
　　后陳某不(bu)服一審(shen)生效判(pan)決(jue)，向重慶市彭水苗(miao)族土家族自(zi)治縣人民法(fa)院申(shen)請再審(shen)，該(gai)院于2019年(nian)10月30日(ri)裁定駁(bo)回陳某提出的再(zai)審(shen)申(shen)請(qing)。
　　【檢察機(ji)關履職(zhi)過程】
　　受理及(ji)審查情況 陳(chen)某(mou)(mou)(mou)不(bu)服一審生(sheng)效判(pan)決，向重(zhong)慶市(shi)彭(peng)水苗族土(tu)家(jia)族自治縣(xian)人(ren)民檢察院(yuan)(yuan)申請監督(du)。重(zhong)慶市(shi)彭(peng)水苗族土(tu)家(jia)族自治縣(xian)人(ren)民檢察院(yuan)(yuan)依法受(shou)理并審查(cha)(cha)后，提請重(zhong)慶市(shi)人(ren)民檢察院(yuan)(yuan)第四分院(yuan)(yuan)抗訴。檢察機(ji)關通過調(diao)閱(yue)卷宗并詢問(wen)當事人(ren)，重(zhong)點對房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃協議應否解除等相關情況進行審查(cha)(cha)后認(ren)為(wei)，向某(mou)(mou)(mou)貴(gui)作為(wei)出租(zu)方，雖向陳(chen)某(mou)(mou)(mou)交付案(an)(an)涉門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)，但在陳(chen)某(mou)(mou)(mou)裝修(xiu)門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)期間(jian)，案(an)(an)外(wai)人(ren)鄧某(mou)(mou)(mou)輝以享有案(an)(an)涉門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)權(quan)屬為(wei)由阻止陳(chen)某(mou)(mou)(mou)施(shi)工(gong)，導致陳(chen)某(mou)(mou)(mou)不(bu)能正(zheng)常使用該(gai)(gai)門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)，簽約(yue)目的(de)不(bu)能實現，陳(chen)某(mou)(mou)(mou)有權(quan)解除《房(fang)(fang)屋(wu)租(zu)賃協議》。陳(chen)某(mou)(mou)(mou)租(zu)賃案(an)(an)涉門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)的(de)目的(de)是盡快完成裝修(xiu)投(tou)入(ru)經營使用，案(an)(an)外(wai)人(ren)鄧某(mou)(mou)(mou)輝阻止陳(chen)某(mou)(mou)(mou)裝修(xiu)，導致陳(chen)某(mou)(mou)(mou)三分之二租(zu)期內未能使用該(gai)(gai)門(men)(men)(men)面(mian)(mian)房(fang)(fang)，繼續履(lv)行合同對陳(chen)某(mou)(mou)(mou)明顯不(bu)公平。
　　檢(jian)察機(ji)關還查明，一審判決生效后，陳(chen)某曾于2019年6月(yue)13日向向某貴發(fa)出《解除(chu)合同通知(zhi)(zhi)書(shu)》，通知(zhi)(zhi)解除(chu)雙(shuang)方簽訂的《房屋(wu)租賃(lin)協(xie)議》。向某貴收(shou)到《解除(chu)合同通知(zhi)(zhi)書(shu)》后，不同意(yi)解除(chu)房屋(wu)租賃(lin)協(xie)議，遂于(yu)2019年8月29日起(qi)訴至重慶市(shi)彭水苗族土家族自治縣人民法院，請求判決(jue)確(que)認陳某(mou)(mou)發(fa)出的解除(chu)合(he)同通知(zhi)無效；陳某(mou)(mou)支付剩余(yu)租金92500元(yuan)及利(li)息。重慶市(shi)彭(peng)水苗族土家(jia)族自治縣(xian)人(ren)(ren)民(min)法院認(ren)為，陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)訴向某(mou)(mou)(mou)(mou)貴(gui)房(fang)屋(wu)租(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)糾紛(fen)一案已經確認(ren)陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)無(wu)權解(jie)(jie)除租(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)，現陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)再次發出(chu)《解(jie)(jie)除合(he)(he)同(tong)(tong)通知書(shu)》無(wu)效，陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)應(ying)當(dang)依約支(zhi)付(fu)租(zu)金(jin)及利(li)息，遂判決支(zhi)持向某(mou)(mou)(mou)(mou)貴(gui)的全(quan)部訴訟(song)請求。陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)不服，上訴至重慶市(shi)第四(si)中級人(ren)(ren)民(min)法院。重慶市(shi)第四(si)中級人(ren)(ren)民(min)法院認(ren)為，案外人(ren)(ren)鄧(deng)某(mou)(mou)(mou)(mou)輝對案涉門面房(fang)主張權屬(shu)并阻止陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)裝修，系(xi)發生了(le)合(he)(he)同(tong)(tong)成立后難以預見的客觀情況變化，并導致(zhi)繼續履(lv)行(xing)合(he)(he)同(tong)(tong)對陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)不公平，亦(yi)不能實現合(he)(he)同(tong)(tong)目的，陳(chen)某(mou)(mou)(mou)(mou)書(shu)面通知解(jie)(jie)除合(he)(he)同(tong)(tong)有效，判決撤銷(xiao)該案一審判決，駁回向某(mou)(mou)(mou)(mou)貴(gui)的訴訟(song)請求。
　　監督(du)意見 重慶市人(ren)民(min)檢察院第(di)四(si)分(fen)院在(zai)對案涉門(men)面(mian)房權(quan)屬、房屋(wu)租賃協議履(lv)行情況以及應否解(jie)除房屋(wu)租賃協議等(deng)問題(ti)進行全面(mian)審查后(hou)，認為陳某(mou)(mou)訴向某(mou)(mou)貴(gui)房屋(wu)租賃合同糾紛案的一審生(sheng)效判決(jue)適用(yong)法(fa)律確有錯(cuo)誤(wu)，遂于2020年6月19日向(xiang)重慶市第四中級人民(min)法院提出抗訴。
　　監督結果(guo) 重(zhong)(zhong)慶市第(di)四中(zhong)級人民(min)法院裁定將陳某訴向(xiang)某貴(gui)房屋(wu)租賃合(he)同糾紛(fen)一案發(fa)回重(zhong)(zhong)慶市彭水苗(miao)族(zu)土家(jia)(jia)族(zu)自治(zhi)縣(xian)人民(min)法院重(zhong)(zhong)審(shen)。重(zhong)(zhong)慶市彭水苗(miao)族(zu)土家(jia)(jia)族(zu)自治(zhi)縣(xian)人民(min)法院采納檢察機關的抗訴意見，于2020年12月22日作出再(zai)審一(yi)審判決(jue)：撤銷一(yi)審生效民事判決(jue)；確認陳(chen)某與(yu)向某貴于2018年(nian)5月1日(ri)簽訂(ding)的《房屋(wu)租(zu)賃(lin)協(xie)議(yi)》已(yi)經(jing)解(jie)除(chu)；向某貴退還(huan)陳某房屋(wu)租(zu)金28589.32元、保證金1000元；賠(pei)償陳某裝修損失(shi)13375元。
　　【指導意義】
　　（一）檢(jian)察機關(guan)在(zai)辦理(li)房屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)合(he)同(tong)(tong)糾紛監督案件中，應(ying)(ying)當依法對(dui)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)負有(you)的(de)(de)(de)(de)(de)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房屋權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)作出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)正確認定(ding)(ding)。《中華(hua)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)民共(gong)(gong)和國(guo)合(he)同(tong)(tong)法》第(di)(di)二百(bai)一十六條規(gui)定(ding)(ding)，出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當按(an)照約(yue)定(ding)(ding)將租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)交付承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，并(bing)(bing)在(zai)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)期間保(bao)(bao)(bao)持租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)符(fu)合(he)約(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)用途(tu)。在(zai)房屋租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)合(he)同(tong)(tong)中，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)與出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)簽訂租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)合(he)同(tong)(tong)的(de)(de)(de)(de)(de)目的(de)(de)(de)(de)(de)，在(zai)于使(shi)用租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)并(bing)(bing)獲得收益，出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當保(bao)(bao)(bao)證租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)符(fu)合(he)約(yue)定(ding)(ding)的(de)(de)(de)(de)(de)用途(tu)，即(ji)要承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)對(dui)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)，包括(kuo)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)和權(quan)(quan)(quan)利(li)的(de)(de)(de)(de)(de)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)。其中，出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)，是(shi)指(zhi)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)不(bu)因第(di)(di)三人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)對(dui)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)主張(zhang)權(quan)(quan)(quan)利(li)而使(shi)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)能依約(yue)使(shi)用、收益租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)的(de)(de)(de)(de)(de)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)。根據合(he)同(tong)(tong)法相關(guan)規(gui)定(ding)(ding)，因第(di)(di)三人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)主張(zhang)權(quan)(quan)(quan)利(li)，致(zhi)使(shi)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)能對(dui)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)物(wu)(wu)使(shi)用、收益的(de)(de)(de)(de)(de)，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)可以請(qing)求(qiu)(qiu)減(jian)少(shao)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金或者不(bu)支付租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)金；如(ru)(ru)果承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)合(he)同(tong)(tong)目的(de)(de)(de)(de)(de)無法實現，亦可以主張(zhang)解(jie)除(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)賃(lin)(lin)(lin)合(he)同(tong)(tong)。《中華(hua)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)民共(gong)(gong)和國(guo)民法典》第(di)(di)七百(bai)二十三條、第(di)(di)七百(bai)二十四條延續了上述規(gui)定(ding)(ding)精神。檢(jian)察機關(guan)對(dui)此類(lei)案件應(ying)(ying)當重點審查以下內容：第(di)(di)一，出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房屋權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)在(zai)簽約(yue)時(shi)是(shi)否存(cun)(cun)(cun)在(zai)。如(ru)(ru)在(zai)簽約(yue)時(shi)已存(cun)(cun)(cun)在(zai)，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)有(you)權(quan)(quan)(quan)請(qing)求(qiu)(qiu)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)。第(di)(di)二，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)否明(ming)知(zhi)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)房屋存(cun)(cun)(cun)在(zai)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)。如(ru)(ru)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)在(zai)簽約(yue)時(shi)不(bu)知(zhi)存(cun)(cun)(cun)在(zai)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)，則其為善意相對(dui)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)，有(you)權(quan)(quan)(quan)請(qing)求(qiu)(qiu)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)；如(ru)(ru)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)明(ming)知(zhi)存(cun)(cun)(cun)在(zai)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)，自愿(yuan)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)案外人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)主張(zhang)訟爭標的(de)(de)(de)(de)(de)物(wu)(wu)權(quan)(quan)(quan)屬可能帶來的(de)(de)(de)(de)(de)風(feng)險，則出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)不(bu)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)。第(di)(di)三，承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)是(shi)否及(ji)時(shi)告(gao)知(zhi)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)存(cun)(cun)(cun)在(zai)并(bing)(bing)要求(qiu)(qiu)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)合(he)理(li)剔(ti)除(chu)(chu)。如(ru)(ru)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)及(ji)時(shi)告(gao)知(zhi)，但出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)未能合(he)理(li)剔(ti)除(chu)(chu)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)，出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)應(ying)(ying)當承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)擔(dan)(dan)(dan)權(quan)(quan)(quan)利(li)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)擔(dan)(dan)(dan)保(bao)(bao)(bao)責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)；如(ru)(ru)承(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)(cheng)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)怠于履行告(gao)知(zhi)義務，導致(zhi)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)喪失剔(ti)除(chu)(chu)瑕(xia)(xia)疵(ci)(ci)(ci)時(shi)機，應(ying)(ying)當減(jian)輕或者免除(chu)(chu)出(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)(chu)租(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)(de)(de)(de)賠償責(ze)(ze)(ze)任(ren)(ren)(ren)。
　　（二）檢察機關(guan)在辦(ban)案中應(ying)當(dang)(dang)(dang)準確適用(yong)關(guan)于合(he)(he)同(tong)(tong)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)的(de)(de)法(fa)律規定(ding)，保障當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)能夠按(an)照法(fa)定(ding)條(tiao)(tiao)件(jian)和程序解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)。《中華人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)共和國(guo)合(he)(he)同(tong)(tong)法(fa)》第九十(shi)三條(tiao)(tiao)、第九十(shi)四條(tiao)(tiao)規定(ding)，當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)協商一致，可(ke)以(yi)(yi)(yi)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)；當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)可(ke)以(yi)(yi)(yi)約定(ding)一方(fang)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)條(tiao)(tiao)件(jian)，解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)條(tiao)(tiao)件(jian)成就時，解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)權(quan)人(ren)(ren)(ren)(ren)可(ke)以(yi)(yi)(yi)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)；符合(he)(he)法(fa)律規定(ding)的(de)(de)相關(guan)情(qing)形，當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)可(ke)以(yi)(yi)(yi)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)。《中華人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)共和國(guo)民(min)法(fa)典》延續并完善上述規定(ding)：一是如果當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)以(yi)(yi)(yi)通(tong)知方(fang)式解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)，合(he)(he)同(tong)(tong)應(ying)自通(tong)知到達(da)對(dui)方(fang)時解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)；對(dui)方(fang)對(dui)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)有異議的(de)(de)，應(ying)當(dang)(dang)(dang)保障任(ren)何一方(fang)當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)均可(ke)以(yi)(yi)(yi)請求人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)法(fa)院或者(zhe)(zhe)仲裁(cai)機構確認(ren)(ren)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)行為的(de)(de)效力。二是如果當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)未(wei)(wei)(wei)通(tong)知對(dui)方(fang)，直接以(yi)(yi)(yi)提(ti)起(qi)訴(su)(su)訟或者(zhe)(zhe)仲裁(cai)的(de)(de)方(fang)式主(zhu)張解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)，人(ren)(ren)(ren)(ren)民(min)法(fa)院或者(zhe)(zhe)仲裁(cai)機構確認(ren)(ren)該主(zhu)張的(de)(de)，應(ying)當(dang)(dang)(dang)保障合(he)(he)同(tong)(tong)自起(qi)訴(su)(su)狀(zhuang)副本(ben)或者(zhe)(zhe)仲裁(cai)申(shen)請副本(ben)送(song)達(da)對(dui)方(fang)時解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)。本(ben)案中，出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)不同(tong)(tong)意按(an)合(he)(he)同(tong)(tong)約定(ding)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)，雙方(fang)對(dui)此(ci)協商未(wei)(wei)(wei)果，后(hou)承租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)訴(su)(su)請解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)房(fang)屋(wu)租(zu)(zu)賃(lin)合(he)(he)同(tong)(tong)未(wei)(wei)(wei)獲(huo)得(de)法(fa)院支持，在此(ci)情(qing)形下，承租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)向出(chu)租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)發送(song)《解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)通(tong)知書》，亦(yi)未(wei)(wei)(wei)實現解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)的(de)(de)目(mu)的(de)(de)。對(dui)于承租(zu)(zu)人(ren)(ren)(ren)(ren)通(tong)過協商與(yu)訴(su)(su)訟已窮盡法(fa)定(ding)的(de)(de)合(he)(he)同(tong)(tong)解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)手段，但仍然未(wei)(wei)(wei)能解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)而申(shen)請檢察監(jian)(jian)(jian)督(du)的(de)(de)，檢察機關(guan)應(ying)當(dang)(dang)(dang)依法(fa)履行監(jian)(jian)(jian)督(du)職責，保障當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)能夠按(an)照法(fa)定(ding)條(tiao)(tiao)件(jian)和程序解(jie)(jie)(jie)(jie)(jie)除(chu)(chu)(chu)合(he)(he)同(tong)(tong)，以(yi)(yi)(yi)維護當(dang)(dang)(dang)事(shi)(shi)人(ren)(ren)(ren)(ren)的(de)(de)合(he)(he)法(fa)權(quan)益(yi)，實現公(gong)權(quan)監(jian)(jian)(jian)督(du)與(yu)私權(quan)救(jiu)濟(ji)的(de)(de)有效結合(he)(he)。
　　【相關(guan)規(gui)定】
　　《中(zhong)(zhong)華(hua)人民共(gong)和(he)國民法(fa)典》第(di)(di)五(wu)百(bai)(bai)(bai)六(liu)十(shi)(shi)二條(tiao)、第(di)(di)五(wu)百(bai)(bai)(bai)六(liu)十(shi)(shi)三條(tiao)、第(di)(di)五(wu)百(bai)(bai)(bai)六(liu)十(shi)(shi)五(wu)條(tiao)、第(di)(di)五(wu)百(bai)(bai)(bai)九(jiu)十(shi)(shi)三條(tiao)、第(di)(di)七百(bai)(bai)(bai)零八(ba)條(tiao)、第(di)(di)七百(bai)(bai)(bai)二十(shi)(shi)三條(tiao)（本案適用的是《中(zhong)(zhong)華(hua)人民共(gong)和(he)國合同法(fa)》第(di)(di)九(jiu)十(shi)(shi)三條(tiao)、第(di)(di)九(jiu)十(shi)(shi)四條(tiao)、第(di)(di)九(jiu)十(shi)(shi)六(liu)條(tiao)、第(di)(di)一百(bai)(bai)(bai)二十(shi)(shi)一條(tiao)、第(di)(di)二百(bai)(bai)(bai)一十(shi)(shi)六(liu)條(tiao)、第(di)(di)二百(bai)(bai)(bai)二十(shi)(shi)八(ba)條(tiao)）
　　《中華人民共和(he)國民法典》第(di)七百二(er)十四(si)條（本案(an)適用的(de)是自(zi)2009年(nian)起施行的(de)《最高人民法院關于審理城鎮房屋(wu)租賃(lin)合同糾紛案(an)件具體應(ying)用(yong)法律若干問(wen)題(ti)的(de)解釋》第八條）
　　《中華(hua)人民(min)共(gong)和(he)國民(min)事訴(su)訟法》（2017年修正）第(di)二百零八條、第(di)二百零九條（現為(wei)2021年修正(zheng)后的(de)第二百(bai)一十五(wu)條、第二百(bai)一十六條）
　　《人民檢察院民事訴訟監(jian)督規則（試(shi)行）》（2013年施(shi)行(xing)）第四十七條(tiao)、第九十一(yi)條(tiao)（現為2021年(nian)施行(xing)的《人民(min)檢察院民(min)事訴訟監督規(gui)則》第四十三條(tiao)(tiao)、第九(jiu)十條(tiao)(tiao)）