A房(fang)地產公(gong)司將開發(fa)的商品房(fang)住宅(zhai)項目(mu)部分工程發(fa)包給(gei)B建筑公(gong)司施工。后(hou)因A公司資金不足，無力支(zhi)付工(gong)程進(jin)度款，B公司(si)停工。雙方均(jun)同(tong)(tong)意解(jie)除(chu)合同(tong)(tong)，但(dan)在已完工程價款確認(ren)、余(yu)款支付、撤場、管轄等事宜(yi)產(chan)生(sheng)爭議。我(wo)們接受B公司(si)的委托全程參與談(tan)判(pan)、訂立合(he)同(tong)，較(jiao)好地維(wei)護了B公司的(de)權益。筆(bi)者將該非訴訟服務過程(cheng)中的(de)要點分述如(ru)下： 一、B公(gong)司行使(shi)先(xian)履行抗辯權，拒不撤場，掌(zhang)握談判主動權。 A公(gong)司開發的項目屬(shu)于典型(xing)的“先上(shang)車后買(mai)票(piao)”型工程(cheng)(cheng)，沒有履行招(zhao)投標程(cheng)(cheng)序，亦沒有辦理施工許可等手續，交(jiao)由B公(gong)司施工時根本沒有訂立(li)建設工程施工合同。A公司要求B公司(si)先行撤離工地(di)現(xian)場，由(you)其指定的C建筑公司(si)進場繼續施工(gong)剩余工(gong)程(cheng)，再與B公司結算(suan)已完工程價款(kuan)。
我們經與B公司商(shang)議(yi)，不(bu)同意A公(gong)司的(de)要求，拒絕C公司進場施工(gong)(gong)。因該工(gong)(gong)程(cheng)僅(jin)完成二次結構，主體工(gong)(gong)程(cheng)尚未完工(gong)(gong)，其余工(gong)(gong)程(cheng)全(quan)部施工(gong)(gong)完畢(bi)預計(ji)一年至(zhi)一年半左右。如同意(yi)C公司(si)進場(chang)施工，則B公司在結算(suan)中無法掌握主(zhu)動權。如不能就價款達成一致意見形成訴(su)訟，則B公司收回(hui)工程款的(de)時間遙遙無期。
作為資金(jin)密集型的房地產開發(fa)企業，A公司期望工程進度越快越好，盡快竣工交付使用，銷售(shou)回款(kuan)。C公司(si)不能進場施工，勢(shi)必影響工程進度，基于此B公司(si)享(xiang)有(you)談判主動(dong)權(quan)。
首先，法(fa)理(li)上有準用留置權的余地。 《中華人民(min)共和(he)國合同法》第二百(bai)八十六條規定“發(fa)包(bao)人(ren)(ren)未按照(zhao)約定(ding)支(zhi)付(fu)價(jia)(jia)款(kuan)的(de)，承包(bao)人(ren)(ren)可以(yi)催告(gao)發(fa)包(bao)人(ren)(ren)在合理期限內支(zhi)付(fu)價(jia)(jia)款(kuan)。發(fa)包(bao)人(ren)(ren)逾期不支(zhi)付(fu)的(de)，除按照(zhao)建(jian)(jian)設(she)工(gong)(gong)程(cheng)的(de)性質(zhi)不宜折價(jia)(jia)、拍(pai)賣(mai)的(de)以(yi)外，承包(bao)人(ren)(ren)可以(yi)與發(fa)包(bao)人(ren)(ren)協(xie)議(yi)將(jiang)該工(gong)(gong)程(cheng)折價(jia)(jia)，也可以(yi)申請人(ren)(ren)民法院將(jiang)該工(gong)(gong)程(cheng)依法拍(pai)賣(mai)。建(jian)(jian)設(she)工(gong)(gong)程(cheng)的(de)價(jia)(jia)款(kuan)就該工(gong)(gong)程(cheng)折價(jia)(jia)或者拍(pai)賣(mai)的(de)價(jia)(jia)款(kuan)優先受償。”
第二百八十七條規定(ding)“本章沒有規定(ding)的(de)，適用承攬合同的(de)有關(guan)規定(ding)。”
第二百六十四條規(gui)定：“定(ding)作(zuo)人未向承攬(lan)人支付報酬或者材料(liao)費等價款的(de)，承攬(lan)人對完成的(de)工作(zuo)成果(guo)享(xiang)有留置權，但(dan)當事人另有約定(ding)的(de)除(chu)外。”
《中華人民共和國擔保(bao)法》第八十二條規定：“本(ben)(ben)(ben)法所(suo)稱留(liu)置，是指依照(zhao)(zhao)本(ben)(ben)(ben)法第八十四條的(de)規定(ding)，債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)按(an)(an)照(zhao)(zhao)合同(tong)約(yue)(yue)定(ding)占有債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)人(ren)(ren)的(de)動產，債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)人(ren)(ren)不(bu)按(an)(an)照(zhao)(zhao)合同(tong)約(yue)(yue)定(ding)的(de)期限履行債(zhai)(zhai)(zhai)務(wu)的(de)，債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人(ren)(ren)有權(quan)依照(zhao)(zhao)本(ben)(ben)(ben)法規定(ding)留(liu)置該財(cai)產，以該財(cai)產折價或者以拍賣(mai)、變(bian)賣(mai)該財(cai)產的(de)價款優先受償。”
雖然《擔保法》規定的留置權僅限于動產(chan)，但《擔保法》于1995年10月1日實施，系(xi)主要規范(fan)擔保(bao)關系(xi)的法律。此后1999年10月1日實施的《合同(tong)(tong)(tong)法》，系(xi)規(gui)范(fan)合同(tong)(tong)(tong)關系(xi)的法律。建設(she)工(gong)程施工(gong)合同(tong)(tong)(tong)系(xi)特殊的承攬(lan)合同(tong)(tong)(tong)，關于留置的規(gui)定應當(dang)適用承攬(lan)合同(tong)(tong)(tong)的規(gui)定。
其次，B公司(si)享有先(xian)履(lv)行抗辯權。 《合同法》第67條規定：“當事人互(hu)負債(zhai)務(wu)，有(you)先(xian)(xian)后履(lv)(lv)行(xing)(xing)順序(xu)，先(xian)(xian)履(lv)(lv)行(xing)(xing)一方未履(lv)(lv)行(xing)(xing)的，后履(lv)(lv)行(xing)(xing)一方有(you)權拒絕其履(lv)(lv)行(xing)(xing)要求。先(xian)(xian)履(lv)(lv)行(xing)(xing)一方履(lv)(lv)行(xing)(xing)債(zhai)務(wu)不符合(he)約定的，后履(lv)(lv)行(xing)(xing)一方有(you)權拒絕其相應的履(lv)(lv)行(xing)(xing)要求。”根據該條先履行抗辯(bian)權(quan)的規定(ding)，A公司(si)拖欠工程進度款拒絕支(zhi)付的，B公司有(you)權拒絕交(jiao)付工程、撤離施工現場。
再(zai)次，根據GF—1999—0201建設工程施工合同(tong)文本44.6款的約定、GF-2013-0201建設工程施(shi)工合同文本16.1.4款的約定，因A公司違約解除合同的，應當一次性支付B公司已完工(gong)程價款。根據上述規(gui)定，我(wo)們(men)在與A公司談判時(shi)堅持(chi)不(bu)支(zhi)付(fu)工程(cheng)款或達成協議(yi)前(qian)拒絕撤離施工現場(chang)并據理力(li)爭，最(zui)終A公司同意進行結算達(da)成協議后(hou)B公(gong)司(si)再撤場。
建設工程施工合同屬于要式(shi)合同，必(bi)須采用書面形式(shi)。因(yin)雙方(fang)沒有簽訂施工合同，關于計價標準(zhun)各執(zhi)一詞，既不(bu)能按照清單(dan)報價方(fang)式(shi)也不(bu)能按照定額讓利方(fang)式(shi)作為計價標準(zhun)，且現(xian)在(zai)系因(yin)A公司違(wei)約導致(zhi)解除合同，如(ru)經過訴(su)訟(song)解決應(ying)當(dang)按(an)照(zhao)定額及價目信(xin)息按(an)實結算（可調價格）。以定額作為標(biao)準按(an)實結算基(ji)本沒有爭(zheng)議，為盡(jin)快完成結算，我們建議B公司自行制(zhi)作結算(suan)報告，經(jing)對(dui)方審核后，再適當讓(rang)步。因B公(gong)司適當讓步，且(qie)A公(gong)司(si)急(ji)于復工(gong)，最(zui)終雙方就已完工(gong)程造價達成一(yi)致意見。
因雙(shuang)方均(jun)系民營企業，管(guan)理均(jun)不規范，如對此前(qian)供應的(de)材料、支付的(de)進度款(kuan)進行(xing)核對，可(ke)能會在賬目核對上產生爭(zheng)議。為此雙(shuang)方均(jun)認可(ke)此前(qian)A公司供應(ying)的部分材料(liao)、已支付的進度款、各種(zhong)費用(yong)均不再(zai)一(yi)一(yi)核對，A公(gong)司確(que)認的欠款(kuan)860萬元為最終欠款(kuan)數額(e)，且(qie)不得(de)以任何理由對該(gai)款(kuan)進行扣減。
因該糾紛本(ben)身系A公司資金(jin)問題解(jie)除合同(tong)，對欠款能否(fou)按約定償還，我們(men)特(te)別謹慎。經過(guo)我們(men)調查，A公司償債能力較(jiao)弱。為此(ci)，我們(men)設計了由(you)A公(gong)司(si)法定代表(biao)人及股(gu)東以加(jia)入債務方式作(zuo)為共(gong)同還款人。如形(xing)成訴(su)訟，除A公(gong)司承(cheng)擔(dan)責(ze)任(ren)外，法定代(dai)表(biao)人(ren)個人(ren)及股東(dong)均作(zuo)為被(bei)告承(cheng)擔(dan)責(ze)任(ren)，進一步(bu)增(zeng)強協議的(de)履行性(xing)、債權的(de)安(an)全性(xing)。
擔心協議訂(ding)立、撤場后(hou)，A公司拒(ju)償還(huan)欠(qian)款(kuan)，我們再進行訴訟，短時間內(nei)仍不能收回(hui)工(gong)程(cheng)欠(qian)款(kuan)。為(wei)此約定，解(jie)除(chu)協(xie)議在A公司支付首筆款100萬元后生效；如A公司違反任意一筆付款(kuan)時(shi)間的約定(ding)，B公司有(you)權就剩(sheng)余欠款全額(e)主張(zhang)。既能(neng)保證(zheng)立即收到首筆款項100萬元，又(you)能保證公司(si)逾期付款(kuan)后B公(gong)司能全(quan)額主張欠款。
根(gen)據《民訴法解釋》第28條、33條的規定，建設工(gong)程施(shi)工(gong)合(he)同糾(jiu)紛屬于(yu)不動產(chan)糾(jiu)紛，按照(zhao)專屬管轄(xia)處理，由工(gong)程所在地法(fa)院管轄(xia)。如B公司(si)在A公司(si)所在地法院起(qi)訴，屬于(yu)“客場作(zuo)戰”要考慮到一些可(ke)能(neng)不利于B公司訴訟(song)的因素。為(wei)此我們(men)提出合同解除(chu)后，雙方(fang)的建設工(gong)程施(shi)工(gong)合同關系(xi)(xi)終結，轉變為(wei)民間借貸(dai)法律關系(xi)(xi)，視為(wei)A公司已經全部付(fu)清工程款欠款，再(zai)由(you)B公司借給A公司，A公司分期償還給B公司，發生糾(jiu)紛后由B公司(si)所在地(di)法院(yuan)管轄(xia)。這樣避免在外地(di)訴訟可能產生的(de)不利因素。
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